گرفتن حکم تخلیه مستاجر به چه صورت است؟

گرفتن حکم تخلیه مستاجر

یکی از متداول‌ترین قراردادهایی که بین طرفین منعقد می‌شود، قرارداد اجاره علی‌الخصوص در منازل مسکونی می باشد. در قرارداد اجاره موجر و مستاجر متعهد به انجام وظایف و اقداماتی در قبال هم می‌شوند و چنانچه هر یک از طرفین یعنی مالک و مستأجر به تعهدات و وظایف خود در قرارداد عمل نکنند، طرف مقابل می‌تواند، اقداماتی حقوقی علیه وی انجام دهد. به طور مثال، اگر مستأجر از پرداخت ماهانه اجاره‌بها منزل امتناع ورزد، موجر حق اخذ حکم تخلیه منزل را از مراجع قضایی خواهد داشت که بدین ترتیب موجر می‌تواند بصورت قانونی، مستاجر را وادار به تخلیه ملک نماید. در ادامه به بررسی کامل مفهوم گرفتن حکم تخلیه و هرآنچه که به آن مربوط است، خواهیم پرداخت.

 

قرارداد اجاره و انواع آن

قرارداد اجاره یا اجاره نامه در حقیقت قراردادی است که بین موجر و مستاجر تنظیم می‌شود و طرفین در مفاد قرارداد ملزم به انجام تعهدات و وظایفی در قبال دیگری شده و ملزم به انجام آن می‌باشند. قرارداد اجاره قطعاً باید دارای مدت زمان مشخصی باشد که پس از آنکه مدت اجاره تمام شود نیز قرارداد فی‌الواقع دیگر اثری نداشته و فاقد اعتبار خواهد‌‌بود.‌ خوب است بدانید که قرارداد اجاره به دو صورت رسمی و غیررسمی وجود دارد.

 

در چه صورت حکم تخلیه ملک صادر می‌شود؟

همان‌طور که گفته شد در صورت وجود شرایطی مالک می‌تواند، حکم تخلیه ملک را بگیرد.

شرایطی از قبیل؛

1. چنانچه مستاجر از ملک مورد اجاره استفاده غیرمشروع نماید.
2. چنانچه مدت ٣ ماه از موعد پرداخت اجاره‌بها گذشته باشد و مستاجر از پرداخت اجاره خودداری ورزد.
3. چنانچه مدت قرارداد اجاره منقضی شده باشد، اما مستاجر اقدام به تخلیه ملک نکند.
4. چنانچه با وجود شرط عدم انتقال ملک، مستاجر اقدام به انتقال ملک نماید.
5. چنانچه شرایط خاصی در قرارداد اجاره قید شده باشد و مستاجر از اجرای آن شرایط امتناع ورزیده باشد.

 

چگونه می‌توان حکم تخلیه مستاجر را گرفت؟

همان‌طور که مشاهده شد، پیش از این با شرایط گرفتن حکم تخلیه مستاجر آشنا شدیم. در صورتی که مالک یا موجر هر یک از شرایط گفته شده را داشته باشد، می‌تواند با داشتن مدارکی از جمله سند منزل، قرارداد اجاره و… و همچنین با اثبات شرایط لازم برای گرفتن حکم تخلیه ملک به شورای حل اختلاف مراجعه کرده و دستور حکم تخلیه ملک را بگیرد.

 

اگر قرارداد اجاره غیررسمی باشد، تکلیف چیست؟

یکی از پرسش‌های متداولی که معمولاً در خصوص حکم تخلیه ملک پرسیده می‌شود، آن است که چنانچه قرارداد اجاره ملک غیررسمی باشد، تکلیف چیست؟ توجه داشته باشید که در صورتی که قرارداد اجاره ملک بصورت غیررسمی باشد، یعنی در دفاتر اسناد رسمی تنظیم نشده باشد، حتماً باید دو نفر شاهد آن را به امضا رسانده باشند تا بتوان حکم تخلیه ملک را از مراجع قضایی اخذ نمود.

 

آیا حکم تخلیه قابلیت اعتراض دارد؟

چنانچه حکم تخلیه ملک توسط مرجع قضایی صالح صادر شود تا ۲۰ روز مهلت تجدیدنظرخواهی و اعتراض نسبت به آن وجود دارد و چنانچه مهلت تجدیدنظرخواهی تمام شده و حکم به نفع مالک صادر شود نیز تا ۱۰ روز مهلت اعتراض نسبت به اجرائیه ملک وجود خواهد داشت.

 

تخلیه ملک چگونه انجام می‌شود؟

پس از آنکه تمامی مراحل گفته شده در بالا انجام شده و حکم به نفع مالک ملک یا همان موجر صادر گردد، تخلیه ملک توسط کلانتری محل یا مأمور نیروی اجرای احکام انجام می گردد.

 

اگر قرارداد اجاره تنظیم نشده باشد، تکلیف چیست؟

همانطور که شاهد بودید، تمامی موارد و شرایط گفته شده در بالا در زمانی صدق می کند که قرارداد اجاره بین طرفین یعنی موجر و مستاجر تنظیم شده باشد. حال چنانچه قرارداد بین این دو تنظیم نشده باشد، تکلیف حکم تخلیه ملک چه می‌شود؟ توجه داشته باشید که در این صورت کار کمی سختتر، پیچیده تر و زمان‌برتر خواهد بود، زیرا که در ابتدا مالک باید در دادگاه مالکیت خود را اثبات کرده و سپس اقدام به تنظیم دادخواست خلع ید نماید.

 

اگر مالک از تحویل ملک خودداری کند، چه اقدامی انجام دهیم؟

پیش از این در رابطه با زمانی صحبت کردیم که مستاجر از تحویل ملک به موجر یا مالک خودداری می‌کند. حال خوب است بدانید که گاهی در مواردی پیش می‌آید که مالک ملک نیز از تحویل ملک از مستاجر خودداری می‌کند. به طور مثال چنانچه حکم تخلیه ملکی صادر شود و مستاجر نیز ملک را تخلیه نماید، گاهی ممکن است، پیش آید که مالک از تحویل ملک از وی خودداری کند، حال در این صورت مستاجر می‌تواند با مراجعه به دادگاه و درخواست تأمین دلیل، ملک را به دادگاه تحویل دهد تا در این صورت به ازای هر روز استفاده بیشتر از ملک مستلزم پرداخت مبلغ اضافه تر یا همان جریمه نباشد.

 

اجرای حکم تخلیه مستلزم چیست؟

شایان ذکر است که پس از آنکه حکم تخلیه توسط مرجع قضایی صالح صادر شود، اجرای حکم تخلیه مستلزم پرداخت پول ودیعه یا پیش پرداخت توسط مالک به مستاجر و تحویل رسید آن به مرجع قضایی می باشد تا حکم تخلیه اجرا گردد و در غیر این صورت امکان اجرای این این حکم وجود نخواهد داشت.

 

گرفتن حکم تخلیه با مراجعه به اداره ثبت اسناد و املاک

خوب است بدانید که چنانچه قرارداد اجاره تنظیم شده بین طرفین به صورت قانونی باشد، مالک علاوه بر مراجعه به دادگاه و شورای حل اختلاف می تواند به اداره ثبت اسناد و املاک نیز برای اخذ حکم تخلیه مراجعه کرده و پس از آن نیز برای صدور اجراییه به دفتر خانه اسناد رسمی که قرارداد در آن تنظیم شده است، مراجعه نماید.

 

مدارک مورد نیاز

لازم به یادآوری است که برای گرفتن حکم فوق الذکر مدارکی مورد نیاز می باشد، از جمله مدارک شناسایی شخص خواهان یا همان مالک ملک، سند مالکیت و قرارداد اجاره.

 

آیا امکان جلوگیری از اجرای حکم تخلیه وجود دارد؟

بله. همانطور که گفته شد در صورت وجود شرایط خاصی مالک ملک یا موجر می تواند، اقدام به گرفتن حکم تخلیه نماید. خوب است بدانید که در صورت وجود شرایطی نیز مستاجر می‌تواند از اجرای حکم تخلیه جلوگیری نماید. به طور مثال، چنانچه مستاجر ثابت کند که مالک از یک سند جعلی به عنوان مالکیت ملک استفاده کرده یا چنانچه مستاجر ثابت نماید که مدت قرارداد اجاره هنوز سپری نشده یا مدت آن تمدید شده است، می توان از اجرای حکم تخلیه جلوگیری کرده و آن را متوقف نمود.

 

دستور تخلیه و تفاوت آن با حکم تخلیه

پیش از این با نحوه گرفتن حکم تخلیه آشنا شدیم، حال خوب است بدانید که درصورت وجود شرایطی می‌توان درخواست صدور دستور تخلیه نمود، شرایطی از جمله؛

1. چنانچه قرارداد اجاره دارای مدت بوده و مدت آن سپری شده باشد.
2. چنانچه قرارداد اجاره در دو نسخه تنظیم شده باشد.
3. چنانچه قرارداد اجاره به امضای هر یک از طرفین قرارداد رسیده باشد.
4. چنانچه دو نفر شاهد قرارداد اجاره را امضا کرده باشند.

در صورت وجود شرایط گفته شده، می توان به جای اخذ حکم تخلیه از دستور تخلیه استفاده نمود. خوب است بدانید که دستور تخلیه نسبت به حکمت تخلیه، سریع‌تر بوده چرا که نیاز به صدور اجرای آن وجود ندارد و همچنین تفاوت دیگری که میان دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود دارد، آن است که دستور تخلیه تنها زمانی صادر می‌شود که مدت قرارداد منقضی شده باشد اما حکم تخلیه پیش از موعد نیز امکان صدور دارد.

 

آیا امکان تخلیه پیش از موعد وجود دارد؟

بله. همانطور که اشاره شد در قراردادهای اجاره مدت مشخص قید می‌شود و مالک پس از سپری شدن این مدت می تواند، حکم تخلیه را از مراجع قضایی مربوطه اخذ نماید. حال خوب است بدانید که در صورت وجود شرایطی نیز مالک می‌تواند، پیش از سپری شدن  موعد موجود در قرارداد، اقدام به اخذ حکم تخلیه ملک نماید. به طور مثال، چنانچه مستاجر از تعهدات قید شده در قرارداد امتناع ورزد، اجاره بهای ملک را در سر موعد مقرر آن پرداخت نکند، از مورد اجاره به خوبی استفاده نکرده و…، امکان تخلیه ملک پیش از موعد مقرر در اجاره‌نامه وجود دارد.

 

هزینه دادرسی در دعاوی تخلیه

یکی از مسائل مهم در طرح هرگونه دعوایی اطلاع از هزینه دادرسی آن می باشد. لازم به توضیح است که هزینه دادرسی در دعاوی تخلیه معادل دعاوی غیرمالی بوده و بنابراین مبلغ بسیار ناچیزی خواهد بود.

 

آیا امکان طرح دعوای تخلیه در املاک مشاعی وجود دارد؟

بله. شاید برایتان جالب باشد که بدانید در املاک مشاعی نیز امکان طرح دعاوی تخلیه از جمله صدور حکم دستور تخلیه و حکم تخلیه وجود خواهد داشت. به طور مثال، چنانچه یکی از مالکین املاک مشاعی در ملک به حق قانونی دیگری در ملک تجاوز نماید، امکان صدور حکم تخلیه علیه وی وجود داشته و در این مورد تفاوتی بین املاک مفروز و املاک مشاعی وجود ندارد.

 

وکیل دعاوی تخلیه

پیش از این با دعاوی تخلیه ملک و همچنین اخذ حکم تخلیه ملک آشنا شدیم. همان طور که مشاهده کردید، طرح هرگونه دعوای تخلیه نیازمند دانش، آگاهی و اطلاع از مقررات و قوانین مربوط به آن می‌باشد، از این روی قطعاً توصیه می‌شود که برای طرح هرگونه دعوا حتماً از یک وکیل پایه یک دادگستری که در زمینه انواع دعاوی ملکی از جمله دعوای تخلیه ملک و گرفتن حکم تخلیه متخصص و متبحر می‌باشد، استفاده نمایید تا بتوانید در کوتاه‌ترین زمان ممکن به حق قانونی خود دست یابید.

 

در نهایت…

از همراهی تمامی شما کاربران گرامی متشکریم. چنانچه در خصوص انواع دعاوی تخلیه ملک از جمله دستور تخلیه، حکم تخلیه، دعوای خلع ید و… سوال یا ابهامی در ذهن دارید، می توانید از مشاورین، وکلای پایه یک دادگستری و کارشناسان متخصص و با تجربه ما استفاده نمایید. ما به صورت تلفنی و حضوری پاسخگوی شما عزیزان خواهیم بود.